A partir de 1º de dezembro de 2026, uma mudança importante atingirá a rotina de todos os condomínios edilícios do País. O Ato Conjunto da Receita Federal do Brasil e do Comitê Gestor do Imposto sobre Bens e Serviços (RFB/CGIBS) nº 4, publicado em 30 de julho deste ano, determina que todos os condomínios deverão emitir Nota Fiscal de Serviços eletrônica (NFS-e) na cobrança das cotas condominiais. Mas calma, emitir nota fiscal não é a mesma coisa que pagar imposto.
Apesar da obrigação documental, a cobrança dos novos tributos (IBS e CBS), criada pela Reforma Tributária, dependerá de uma regra específica chamada de “Regra dos 80%”, que define se o condomínio se tornará ou não contribuinte efetivo desses impostos.
A especialista Cássia Paixão explicou em Artigo que, com a Reforma Tributária, síndicos e administradoras precisarão de um controle financeiro muito mais rigoroso para evitar surpresas e riscos de não conformidade.
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O que é a “Regra dos 80%”?
Pela nova legislação (LC 214/2025), o condomínio manterá o tratamento favorecido (não pagando IBS/CBS sobre as taxas) apenas se as cobranças dos condôminos representarem, no mínimo, 80% da sua receita total. Ou seja, a emissão da NFS-e será universal, mas o pagamento dos tributos só será devido se as receitas obtidas com terceiros (locação de espaços, publicidade, etc.) ultrapassarem o limite de 20% do faturamento total.
Exemplos de receitas de terceiros que “pesam” nessa conta:
Locação de espaços para antenas de telefonia;
Cessão de fachadas e áreas para publicidade;
Exploração comercial de estacionamentos ou salões de festa para não moradores.
Como ficam as importações e serviços do exterior?
Mesmo um condomínio puramente residencial pode ser impactado ao contratar serviços ou softwares de fornecedores internacionais (ex: portaria virtual, plataformas digitais). Nestes casos, o condomínio poderá ser o responsável pelo pagamento do IBS e CBS sobre a operação de importação.
O que fazer a partir de agora?
Para evitar riscos fiscais e surpresas financeiras, a recomendação é que síndicos e administradoras iniciem desde já um planejamento:
Mapeie todas as fontes de receita do condomínio (taxas e locações);
Revise os contratos de exploração das áreas comuns;
Avalie se a receita de terceiros está abaixo dos 20% ou se já justifica uma adaptação;
Atualize sistemas para emissão de documentos fiscais eletrônicos (DF-e) até dezembro de 2026;
Busque orientação contábil para ajustar o orçamento e as regras internas (convenção).
O período de transição deste ano servirá como um “laboratório”, com alíquota experimental de 1%. O novo sistema será definitivo a partir de 2027, com coexistência de tributos atuais até 2032.
Importante: Esta matéria foca nos impactos do IBS, CBS e NFS-e. Outros tributos (como ISSQN e retenções na fonte) devem ser analisados caso a caso com o contador do condomínio.
