O aluguel residencial ficou mais caro e escasso nas grandes cidades, em parte pela migração de imóveis da locação convencional para a de curtíssima duração, popularizada pelo Airbnb. É esse modelo que acaba de ser reformatado por dois movimentos quase simultâneos, um no Judiciário, outro na legislação tributária, com efeitos que alcançam o desenho dos empreendimentos.

Em 7 de maio de 2026, no REsp 2.121.055/MG, relatado pela ministra Nancy Andrighi, a 2ª Seção do STJ decidiu, por cinco votos a quatro, que a exploração reiterada e profissional de estadias de curta duração em condomínio residencial descaracteriza sua finalidade e depende de autorização de dois terços dos condôminos. A Corte não proibiu a locação por temporada nem, em especial, o Airbnb: condicionou a exploração habitual à deliberação qualificada da coletividade.

O placar apertado reflete uma questão controversa. Para a divergência, havia aí restrição indevida ao direito de propriedade e ao uso lícito da unidade, o que reproduz a velha tensão entre o interesse individual e a convivência condominial. O tema ainda pode evoluir na reforma do Código Civil (PL 4/2025), cujo texto positiva a exigência de autorização para a hospedagem atípica.

À frente condominial, soma-se a tributária. A Lei Complementar 214/2025 equiparou a locação residencial por prazo inferior a 90 dias aos serviços de hotelaria, para fins dos novos IBS e CBS, com redução de alíquota inferior à da locação longa e sem o redutor social concedido a esta. A Lei Complementar 227/2026 depois restringiu o enquadramento, poupando o pequeno proprietário e alcançando quem atua em escala.

O desincentivo à curta temporada deixou de ser só condominial: é também fiscal

É aqui que a discussão toca a incorporação. A curta temporada vinha moldando o próprio produto: os compactos passaram a dominar os lançamentos, atraentes pela maior renda por metro quadrado e pelo menor tíquete de entrada. Parte deles foi concebida com a rentabilidade projetada sobre a estada curta e é sobre esses que a nova moldura incide com força dupla.

O Rio tem um exemplo emblemático. Em um terreno cobiçado do Centro, em frente à OAB e ao Aeroporto Santos Dumont, ergue-se um edifício de estúdios tendo a curta temporada como vocação declarada. Pensado antes do julgamento de maio, ele materializa a lógica anterior, agora relida à luz do novo cenário. A leitura provável não é a do fim do compacto, que segue eficiente, mas a separação entre o compacto para morar e o desenhado para operar como quase-hotel.

Para quem estrutura empreendimentos, a rentabilidade baseada em curta temporada exige dupla verificação: o que permite a convenção condominial e como incide a tributação. No fundo, o Direito passou a arbitrar o equilíbrio entre propriedade, convivência condominial e destinação do estoque habitacional, acomodação que definirá que mercado imobiliário se está construindo.

*Isabella Serafim da Silva é advogada civilista da Ombrello, pós-graduada em processo civil e em direito imobiliário pela PUC-Rio.